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员工不足百人、仅4个可开发项目 这家“迷你”房企IPO“四进宫”

每日经济新闻 2019-06-06 16:47:25

近年来,积极谋求上市成为众多房企追求的目标,而其上市的最主要的目的还是融资。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

6月3日,港交所网站显示,万创国?#35270;?#38480;公司(以下简称万创国际)更新了IPO申请材料,并提交了新一版的招股书,准备“四进宫”。

《每日经济新闻》记者查阅资料发现,万创国际曾在2017年6月30日第一次提交招股说明书,2018年2月14日第二次提交,当年11月22日又进行了第三次招股书的提交,每一次?#23478;?ldquo;失效”告终。这意味着前三次IPO,万创国际都倒在了门口。

值得注意的是,近期IPO遭遇“失效”的企业不止万创国际一家。就在刚刚过去的5月,就有中梁控股、海伦堡、奥山控股等房企的招股说明书相继因递交上市资料超6个月未上市,被港交所判定为“失效”状态。

房企上市为?#25991;?#36328;第一道门槛?

图片来源:摄图网

一家地方“迷你”房企画像

公开资料显示,万创国际是一家总?#21487;?#20110;?#19981;?#30340;地方性房企,目前仅有90名员工,堪称“迷你”房企。

招股书显示,万创国?#35270;?#26368;后实际可行日期,共有90名雇员;项目分布在?#19981;?#30340;淮南市和六安市2座城市;累计开发了16个项目,其中12个已竣工,处于可开发状态的项目有4个。

《每日经济新闻》记者注意到,自2010年起,万创国?#31034;?#19987;注于大型综合住宅项目“泉山湖项目”的开发和销售。第一太平戴维斯报告显示,自2015年到2018年,万创国际的泉山湖项目一?#21271;?#25345;淮南市“最大住宅项目”的纪录。2018年,万创国际在淮南市房地产开发商10强中排名第一(招股书资料)。

通过天眼查,《每日经济新闻》记者?#19994;?#20102;?#19981;?#27849;山湖置业有限公司、?#19981;?#19975;创发展置业有限公司、?#19981;?#19975;创未来企业管理有限公司的相关资料。有趣的是,这三家公司使用的是同一个电话号码。

随后,记者拨通了上述三家公司的电话,接电话的公司行政人员表示“这里是泉山湖置业”。同时,该行政人员在请示上级之后告诉记者“不接受采访”。

本次更新后的招股书披露,截至2019年4月30日,万创国?#35270;?#26377;总建筑面积为98.38万平方米的土地储备,较2018年9月末增长25.01万平方?#20303;?#20854;中,开发中物业共80.94万平方米,持作未来开发物业12万平方米,可销售建筑面积为3.21万平方米,可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。

招股书显示,2016年、2017年和2018年,万创国际的营业收入分别为7.8亿元、6.28亿元和13.03亿元,复?#26174;?#38271;率为45%;上述3年毛利分别为1.39亿元、1.60亿元和4.87亿元,复?#26174;?#38271;率为44%;净利润则分别为5416万元、8300万元和24032万元,复?#26174;?#24133;62%。

虽然利润有不错的增长,但反观万创国际这3年的净负债率,分别为555%、215%、-74%。

?#28304;耍?#19975;创给出的解释是,集团于往绩记?#35745;?#30340;高资本负债比率乃主要由于本集团的低基础总权益所致。集团持有的土地及物业(分类为投资物业者除外)均?#35789;?#36141;成本入账以符合相关会计准则,因此,集团的土地及物业的?#20048;?#30408;余净额并不反映于集团的总权益内。2018年净负债大幅降低,主要是由于2018年向华融资产偿还约人民币8.29亿元。

为何多家房企倒在IPO门口?

递交招股书可谓企业上市正式迈出的第一步,但要跨过这一步却并不轻松。

据了解,IPO申请一栏若“没有进展”则包含失效、被拒绝、撤回三种状态。招股书的?#34892;?#26399;为6个月,如果超过这一期限企业仍未成功获批IPO,在港交所官网上企业招股书则会显示为“失效”,意指这一次申请流程已经终止。如果企业还有继续上市需求,可以重新递交材料,开启新流程。

仅刚刚过去的5月,就有中梁控股、海伦堡、奥山控股等房企的招股说明书被港交所判定为“失效”状态。而上述房企均在2018年即递交了招股书,并已在失效后更新了资料重新IPO。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示,现在无论何?#27490;?#27169;的房企,都在积极谋求上市,最主要的目的是融资。甚至越小的公司,可能越热衷上市。

因为通过债券融资和通过合作开发来扩大规模的方式相对更难,而港股上市对公司盈利能力的要求比?#31995;汀?#27604;如多拿几块地,或多开发些项目资产负债率很快就会变正。

那么,为何诸多房企在IPO的第一道门槛就被“绊了一跤”?

张波认为,首先应该正视流程,按照港交所惯例,拟上市企业在递交申请后,有6个月限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈,申请材料就自动失效。若要继续上市流程,企业就必须重新递交材料。

但流程之下,若招股书频繁遭拒,则需要自省企业自身的实力。

“还是要看企业本身有没有核心实力,或者有无足够资源让其更好发展。对于万创国际这一类小微房企,优化财务、扩大布局是当务之急。如果两项基本功?#27982;?#26377;做好,无论冲击多少次,给予的评价都只能是‘有待观察’。”

张波向记者直言,未来房地产行业竞争分化必然加剧,规模化的大房企,有足够的体量优势,又在地域有独特的资源,就能够越来越容易拿到更好的项目,继续提升竞争力,不断挤压小微企业的生存空间。所以对于小型企业而言,抓住一切机遇通过上市等渠道扩大市场份额,是其生存之道。

 (文章来源?#22909;究?#22320;产原创,?#19981;?#35831;关注微信号meikedichan)

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